Locazioni brevI: i chiarimenti AdE
AdE chiarisce le regole per l'applicazione del 26% alle locazioni brevi.
Ora anche nel caso di sublocazioni o comodati
Con una recente Circolare (10/2024) l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti operativi circa la nuova disciplina che riguarda i redditi da locazione breve a partire dalla dichiarazione dei redditi 2024 anno 2023.
Innanzitutto, visto il passaggio dell’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi dal 21% al 26%, viene chiarito che rileva ai fini dell’applicazione della nuova tassazione il periodo di competenza del canone, e non la data di stipula del contratto. Ad esempio, un contratto di locazione breve stipulato nel 2023 ma che produce redditi in tutto o in parte nel 2024 sconterà il 26% sulle parte maturata dal 1° gennaio in poi.
Sempre la Circolare conferma la possibilità di applicare ancora l’aliquota del 21% “relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente". In caso di più appartamenti, quindi la scelta su quale applicare il 21% va effettuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di interesse: questo perché essendo contratti inferiori ai 30 giorni, non vi è obbligo di registrazione tramite modello RLI su cui normalmente si esercitato le opzioni per la cedolare.
Il 26% è inoltre ora applicato ai redditi da sublocazione, che si configurano come locazioni turistiche, e da oggi anche ai redditi del comodatario. E' il caso ad esempio di un soggetto che prende in locazione un immobile, o lo ha in comodato gratuito, e lo destina alla locazione turistica incassando canoni.
Quanto ai profili soggettivi, il regime delle locazioni brevi, ricorda l’Agenzia, è riservato alle persone fisiche che pongono in essere tale attività al di fuori del regime d’impresa.
Seppur sia frequente che le locazioni brevi siano condotte in modo occasionale e non professionale, quindi appunto fuori dal regime di impresa, esiste però una presunzione legale, recata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, che in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti nel periodo di imposta, l’attività si presume (senza possibilità di prova contraria) esercitata nell’esercizio dell’impresa. In questi casi quindi non è possibile applicare in toto la disciplina delle locazioni brevi, ma si dovrà aprire partita IVA e tenere una contabilità, da forfettario o da semplificato.
Quanto agli obblighi degli intermediari, se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione (come "Airbnb") devono sempre operare una ritenuta, quindi effettuare il relativo versamento allo Stato Italiano e rilasciare agli utenti la certificazione. Sul punto, la Circolare rileva che l’ammontare della ritenuta non cambia, restando fissato al 21% ma essa deve avvenire sempre a titolo di acconto.
Sempre obbligatoria quindi la presentazione di dichiarazione dei redditi in presenza di locazione turistiche, per il corretto scomputo di tale ritenuta.
Restiamo a disposizione per ogni approfondimento.